A obra não para por falta de dinheiro.
Para por falta de plano.
Desenhe a planta e veja o preço mudar a cada parede que
você arrasta. Depois, simule o financiamento, ajuste o cronograma e leia o
fluxo de caixa mês a mês, para descobrir se o dinheiro sobra ou acaba no meio da obra. Tudo
enquanto ainda dá para mudar com um clique, e não com uma marreta.
Antes de começar, conte em que ponto você está.
Pergunta 1 de 5
O terreno da obra já é seu?
Como você vai pagar a obra?
Você já sabe quanto a casa vai custar?
Você sabe em que mês da obra o dinheiro aperta?
Ninguém começa uma obra achando que vai parar
E, ainda assim, para. Quase sempre por um destes três motivos.
01
A planta dos sonhos não cabe no orçamento
Esta é a mais cara e a mais silenciosa. Paga-se o projeto, encanta-se com o
desenho, e o preço da casa só aparece no orçamento, quando mudar já custa
dinheiro de verdade.
02
O financiamento não cresce com a obra
Assina-se o contrato sem saber quanto a obra vai custar, e a conta cresce no meio
do caminho. Só que o banco não completa: a CAIXA veda valor complementar
ao financiamento original, mesmo com o projeto alterado. O que
faltar sai do seu bolso.
03
O dinheiro acaba no meio
Repare: no meio, não no fim. O orçamento pode fechar no papel e o
caixa quebrar no mês 6, porque o banco libera depois da medição e o
gasto vem antes dela. Atrasou a etapa, o banco não libera a parcela e a
obra para.
E se o preçoaparecesseenquanto você desenha?
Desenhe a casa dos sonhos. Com os pés no chão.
No ObraSim, você escolhe: informe a área construída e o padrão de acabamento,
detalhe cômodo por cômodo ou desenhe a planta humanizada, com pisos, portas,
janelas e móveis, e o custo aparece a cada parede, na hora.
0m² cobertos no exemplo
0m², tudo incluído
0meses de fluxo
0projetos em paralelo
Arrastou a parede? O custo já mudou.
ObraR$ 0
FinanciadoR$ 0
Menor saldoR$ 0
Custo finalR$ 0
Planta e números reais, exportados do próprio programa. Role ou arraste a planta
para ver o restante.
Um designer de planta de verdade, de olho no custo
Planta humanizada. Pisos com textura, portas e janelas nas
paredes, e mais de 210 móveis em escala para ver se a cama cabe antes de a
parede subir.
Custo por cômodo. Você descobre que o banheiro custa duas vezes
o quarto por m², e decide com essa informação na mão.
Até 3 pavimentos: desenhe da casa térrea ao triplex, sem
complicação.
Ou só as áreas. Já tem o projeto? Digite a área de cada cômodo,
ajuste os detalhes e pronto. Os dois caminhos chegam ao mesmo número.
demonstração
Experimente agora: mova uma parede e veja o custo mudar
Uma amostra simplificada do editor completo, mas que já permite entender o
conceito. Arraste um cômodo para mover. Puxe o canto para mudar o tamanho.
Custo estimadoR$ 0
Padrão de acabamento
Custo estimado da obra
R$ 0
Área construída0 m²
Por m² construídoR$ 0
Financiamento estimadoR$ 0
Estimativa de vitrine, calibrada no projeto do exemplo (165,6 m² por
R$ 659.131, usando CUB Sinduscon-MG).
Viu o custo mudar com uma parede? Na sua planta é igual, cômodo por cômodo.
Escolha e veja o custo mudar na hora. Cada preço de referência pode ser trocado pelo seu.
Dentro da casa
12opçõesPisos da cerâmica ao assoalho de madeira
5opçõesForros do PVC à madeira
9opçõesFachadas da pintura à pedra natural
6opçõesEsquadrias do ferro à madeira maciça
Fora da casa
Piscina fibra, vinil ou concreto
Deck o piso da área de lazer
Muro alvenaria, misto ou pré-moldado
Cobertura externa policarbonato, metal ou madeira
Área gourmet do básico ao premium
Pisos externos concreto, cerâmica ou paver
E isso não é tudo
Há ainda configurações de: terreno & topografia; estrutura, fundação
& cobertura; mercado e região (logística, mão de obra local, forma de
contratação); extras e encargos (projetos, taxas, ligações, INSS e retenção);
composição por etapa (material e mão de obra em cada macro-etapa) e BDI do
construtor (taxa simples ou a fórmula decomposta do TCU).
Não conhece os detalhes da construção? Não tem problema. O ObraSim já vem preenchido: os pisos, os
forros, a fachada e as janelas nascem com o do padrão do CUB que você escolher, conforme o seu orçamento, e o
resto começa com uma opção de partida. Você só troca o que quiser. Foi feito para qualquer pessoa usar.
Custo real
O m² do CUB não é o m² da sua obra
O CUB é o preço do m² de uma casa de referência, e a norma que o define, a
NBR 12.721, deixa uma lista de gastos de fora.
Fora do CUB, e dentro da conta
Fundação e terreno
Projetos e aprovação
Contratação do financiamento
Impostos e cartório
Ligações e área externa
Ar-condicionado, energia solar e marcenaria
Quem executa e a reserva
A lista já vem pronta, uma linha por
gasto, cada uma com a sugestão de quanto lançar e de onde ela vem, e você aceita ou
troca pelo seu.
CUB R$ 3.083Seu custo por m²R$ 3.979com tudo incluído, no projeto do exemplo
É o custo total da obra dividido pela área construída: a casa, a fundação, os
extras, a área externa, a remuneração de quem executa e a reserva.
Você já tinha posto o cartório, as ligações e a fundação na conta?
Saber se e quando o dinheiro acaba faz toda a diferença
O orçamento fecha. O caixa, não. O banco libera depois da vistoria, e
o empreiteiro recebe antes dela. Esta é a conta que quase ninguém faz, e é
a que decide se a obra termina ou avança.
Dinheiro em caixa, mês a mês
A linha não pode cruzar o zero. Nesta simulação ela cruza, e não
no fim, como quase todo mundo espera.
Mês 7: −R$ 65.570. O buraco desta obra não está no fim: o caixa fica negativo do terceiro
ao oitavo mês. Descobrir isso antes custa um ajuste no cronograma. Descobrir
durante custa a obra parada.
Você tem o dinheiro da obra. Mas tem o caixa?
O total pode caber no bolso e o mês não caber. Quando o saldo em mãos desce da folga que
você quer manter, o painel Prazo e caixa mexe no cronograma para isso não acontecer:
adia o que tem folga, divide a equipe onde o mês pesa e muda a data da encomenda das
esquadrias. Tudo dentro da régua de medição da CAIXA.
Você prefere saber agora se o seu dinheiro basta para começar e terminar a obra, ou descobrir
com ela parada no meio?
Cronograma calculado, e conferido com obras reais
O prazo sai de uma rede de atividades: cada serviço com as etapas que vêm antes
dele, as esperas técnicas que não encolhem e a duração que a sua equipe consegue
fazer. Conferida com três casas medidas, ela mostra o caminho crítico, o gargalo
de equipe e o mês em que cada compra sob medida tem de ser paga.
Saiba o enquadramento antes de conversar com o banco
Dez combinações: construir no terreno que já é seu, com SBPE,
Pró-Cotista ou MCMV nas Faixas Urbano 1, 2 e 3; ou comprar o lote dentro do
mesmo contrato, com SBPE, Pró-Cotista ou as três faixas do MCMV. Em cada uma, a simulação
mostra a cota, o prazo pela sua idade, SAC ou Price, o FGTS, a renda mínima e os
tetos que valem. Você chega à agência sabendo se passa, e por quanto.
Um especialista em obra para conversar, a qualquer hora
A quem você pergunta às 11 da noite sobre a quantidade de material
que precisa comprar amanhã de manhã?
Você
O pedreiro pediu 800 blocos de 9×19×19 para amanhã cedo. São 35 m² de parede.
Confere? E quantas horas de pedreiro isso dá?
IA especialista ObraSim
Não confere. O SINAPI dá 27,06 blocos por m² para esse bloco, já
com as perdas da composição: para 35 m², 947 blocos. Faltam quase cento e cinquenta.
E confira se os 35 m² já descontam portas e janelas.
Mão de obra: 1,61 h de pedreiro por m², ou
56 horas para esses 35 m². E mais 28 horas de servente.
data-base SINAPI 09/2026
Exemplos do que dá para perguntar
Quando posso tirar o escoramento da laje?
Por que a vistoria mediu menos do que eu esperava?
Que imposto da obra chega como boleto no fim?
Que documentos o cartório exige na averbação?
Quantos blocos vão em cada m² de alvenaria?
O que a CAIXA exige para liberar a primeira medição?
Como se calcula o INSS da obra por aferição?
O que a NBR pede na elétrica, na hidráulica e no concreto?
Que traço de concreto vai no contrapiso?
Quanto fica retido até a averbação?
Preciso de CNO? E o que vai na DCTFWeb?
Quem assina cada documento?
O meu solo pede sapata ou radier?
A empreiteira tem de reter 11%? E o ISS?
De onde vem cada resposta
Uma base fechada: são 50 documentos escritos e conferidos para este
produto, do terreno à instalação elétrica.
Números oficiais: as 10.169 composições do SINAPI entram como dado: o
coeficiente sai do arquivo, e não da memória do modelo.
Quando não sabe, diz que não sabe. E essa pergunta não custa
crédito.
Quem já usou
O que dizem
★★★★★
“Desenhar a casa perfeita e ver que ela não cabia no bolso doeu, mas foi o que
me salvou. Enxuguei 30 m² antes de contratar o projeto, e quando recebi o
orçamento, as contas fecharam.”
Fernando ScheidtFlorianópolis · obra de 230 m²
★★★★★
“A paz de espírito de antecipar o futuro não tem preço. Vi que o dinheiro
faltaria lá no mês 12, mudei o planejamento de 16 para 18 meses e passei pela
obra sem passar sufoco financeiro.”
Matheus LimaSão Paulo · obra de 145 m²
★★★★★
“Recebi a simulação do correspondente da Caixa e fiquei bastante feliz ao ver
que as parcelas eram exatamente o que o Obrasim já tinha me mostrado.”
Júlia AndradeBelo Horizonte · obra de 180 m²
A economia
Descubra quanto você pode economizar
Cada linha é um problema que a conta feita antes evita.
Um orçamento novo a cada versão da plantaAs versões que você testa antes
não custam nada a mais.
R$ 1.500 a 3.000
Refazer o projeto porque a casa não coube no bolsoVocê ajusta a planta antes
de contratar o projeto.
R$ 4.000 a 15.000
A obra parada 6 meses porque o caixa acabou no meioAntes de começar, você sabe
se o dinheiro que tem basta para iniciar e terminar a obra, ou se é melhor juntar mais e esperar a hora
certa.
R$ 50.000 +
Errar 10 % no orçamento de uma casa de R$ 500.000Você
vê o custo com o que o CUB deixa de fora.
R$ 50.000
Se o ObraSim evitar um só desses problemas, ele já se pagou.
Valores de referência. O quanto você economiza depende da sua obra.
O que tem dentro
Não é uma calculadora. É a simulação completa da obra.
Você quer saber o preço da casa antes de pagar o projeto? Quer saber se o dinheiro que
tem basta para começar e terminar a obra, sem parar no meio? É isso que o ObraSim faz, e você testa por 7 dias
sem risco.
Isso é o que cada parte valeria se fosse vendida separadamente.
Designer de planta humanizada
R$ 447
Desenho por parede, até 3 pavimentos, mais de 210 móveis e 140 texturas de piso em escala, portas e janelas
com material, e o custo mudando a cada arrasto.
Custo da obra pelo CUB do seu estado
R$ 397
16 estados com valor de fonte conferida, coeficiente por tipo de cômodo, memorial de acabamento e os fatores
de padrão, sistema construtivo e praça.
Cronograma e fluxo de caixa mês a mês
R$ 347
Rede de atividades com o caminho crítico, retenção, defasagem da liberação, reajuste pelo INCC e o mês exato
em que o dinheiro acaba.
Especialista em obra para tirar dúvidas
R$ 297
Conversa sobre obra, financiamento, tributação e normas, lendo uma base fechada de 50 documentos e as 10.169
composições oficiais do SINAPI, com a data-base de cada número.
Financiamento CAIXA nas dez modalidades
R$ 197
SBPE, Pró-Cotista e as três faixas urbanas do MCMV, com o terreno que já é seu ou comprado junto: cota,
teto, renda mínima, enquadramento e a parcela em SAC ou Price.
PCI da CAIXA pronta para transcrever
R$ 147
Os 20 serviços com a faixa aceitável de cada um, o cronograma declarado dentro da banda oficial, e o
relatório em PDF na ordem das linhas da planilha.
Extras, encargos e tributos com a fonte à vista
R$ 97
24 despesas com valor sugerido e a origem de cada número, INSS da obra por aferição indireta e BDI
decomposto pelo Acórdão do TCU.
Acompanhamento, curva ABC e relatório
R$ 68
Gasto real contra o planejado mês a mês, o que pesa na obra, e o relatório da obra em PDF, com até 3
projetos em paralelo.
Custo total, somando as oito partesR$ 1.997
Mas espere
Estamos com a BLACK NOVEMBER, uma promoção por tempo limitado. Repare na tabela
acima: R$ 197 é o preço de uma das oito partes. Na promoção, esse é o preço das
oito.
O preço promocional acabou, e vale o preço de tabela: a soma das oito partes, na
tabela acima.
promoção
Preço de tabelaR$ 1.997
na Black November, por
preço de tabela
R$197
à vista, no Pix ou no cartão
ou parcelado em até 12x
R$ 0,54 por dia numa obra de um ano · menos que um saco de cimento por mês
Designer de planta humanizada com custo ao vivo, até 3 pavimentos
Custo pela planta ou pela área, com o CUB do seu estado
Simulador do financiamento CAIXA nas dez modalidades, com as três faixas do
MCMV e a compra do terreno junto com a obra, e fluxo de caixa mês a mês
Área externa, memorial, cronograma, curva ABC e acompanhamento
Até 3 projetos em paralelo e o relatório da obra em PDF, com a planta
Tire suas dúvidas com IA sobre a base técnica de 50 documentos e o
SINAPI oficial, com créditos inclusos
Atualizações do programa incluídas
Errar o orçamento em 10 % numa casa de R$ 500 mil custa
R$ 50 mil. As oito partes somam R$ 1.997, e hoje saem por
R$ 197.
Acesso imediato · 7 dias de garantia · sem mensalidade
7 dias de garantia incondicional. Entre, use, calcule a sua obra
inteira. Se não servir, você pede o dinheiro de volta e pronto. Sem
formulário, sem pergunta e sem “deixa eu te oferecer um desconto”.
Perguntas que todo mundo faz
Isso é uma planilha?
Não. O ObraSim é um site: abre no navegador do
computador ou do celular, sem instalar nada, e faz a simulação completa da
obra. Uma planilha só multiplica o que você digita, e as quantidades e os preços
precisam vir de você. Aqui você desenha a planta, ou informa as áreas, e o ObraSim
faz o resto:
calcula o custo pelo CUB do Sinduscon do seu estado, cômodo por cômodo,
e refaz a conta a cada parede que você arrasta;
põe na conta o que o CUB não cobre, da fundação ao cartório, e mostra o
custo por m² real da sua obra;
monta o cronograma por uma rede de atividades e, com ele, o fluxo de
caixa mês a mês, com a medição e a liberação do banco;
simula as dez modalidades da CAIXA e confere o enquadramento;
quando o caixa aperta, ajusta o cronograma para ele fechar, ou diz quanto falta
e até que mês;
e responde às suas dúvidas de obra com uma IA que lê uma base técnica
fechada.
A planilha que o banco pede, a PCI da CAIXA, sai pronta para você
transcrever. Uma planilha soma o que você já sabe; o ObraSim mostra o que você ainda
não sabe, enquanto ainda dá para mudar.
Não entendo de construção. Vou conseguir usar?
Vai. O ObraSim foi feito para qualquer pessoa usar, sem precisar saber os
detalhes da construção. Você escolhe o padrão do CUB que cabe no seu orçamento (baixo, normal ou
alto), e o programa já vem preenchido:
o acabamento (pisos, forros, fachada e janelas) nasce com o do padrão escolhido, e cada cômodo
que você desenha já ganha o piso e o forro dele;
o resto (estrutura, fundação, cobertura e pé-direito) começa com uma opção de partida, que você troca
se quiser;
o painel de acabamento mostra quanto o seu acabamento sobe ou desce em relação ao que o padrão já
inclui, e os campos têm uma ajuda «?» que explica o que são.
Se você trocar o padrão depois, o acabamento que você ainda não mexeu acompanha o novo, e o que você
escolheu à mão fica.
Os números são confiáveis?
A conta é ancorada no CUB do Sinduscon e nas regras
da cartilha Habitação PF da CAIXA, e cada premissa aparece marcada pela
sua confiança: fonte, estimativa ou arbítrio. Você vê de
onde veio cada número e pode trocar qualquer um.
É uma estimativa paramétrica, não um orçamento analítico item a
item. Serve para decidir, planejar e conversar com o banco. Não serve para
contratar empreiteiro por preço fechado.
A IA de dúvidas inventa resposta, como as outras?
É a pergunta certa. Uma IA de uso geral foi treinada na
internet inteira e, quando não sabe, preenche a lacuna com algo plausível,
no mesmo tom de quando sabe. Em obra isso não é um erro de texto: é um traço a mais
na parede, um vergalhão a menos, uma medição que o banco recusa.
Esta funciona ao contrário, por três decisões de projeto:
Base fechada. Ela só enxerga 50 documentos escritos e conferidos para
este produto, do terreno à instalação elétrica, com NBR, CUB e cartilha da
CAIXA. Mais as 10.169 composições do SINAPI, a tabela oficial que a
própria CAIXA usa para medir obra. Nada de fórum nem de blog de loja.
Quando não sabe, diz que não sabe. Se o assunto não está na base, a
resposta é «isso não está na base», e essa pergunta não custa crédito.
Preferimos calar a inventar.
Cada número com a data-base. Preço e regra de obra envelhecem, e a
resposta diz de quando é o que está dizendo.
O que ela não faz: substituir o engenheiro, nem dar laudo. É a mesma
régua do resto do programa: serve para você decidir e para chegar informado na
conversa técnica.
Preciso instalar alguma coisa? Funciona no celular?
Nada para instalar: abre no navegador. Funciona no
celular, mas é recomendado que a edição da planta seja feita em um computador
ou tablet, para melhor conforto e facilidade de visualização.
Ainda não tenho o terreno. Serve para mim?
Serve. Há três linhas de crédito em que o lote é comprado
dentro do mesmo contrato — o SBPE, o Pró-Cotista e o MCMV — e a simulação mostra o
desembolso do terreno no mês zero: quanto o banco paga na assinatura, quanto
sai do seu bolso naquele dia e como isso muda o fluxo de caixa de toda a obra.
Se você já tem o lote quitado, ele entra por outro caminho: como contrapartida,
e é o que pode dispensar a entrada.
Dá para simular o Minha Casa Minha Vida?
Dá, nas três faixas urbanas, com o terreno que já é
seu ou comprado junto — são seis das dez modalidades:
Urbano 1 — renda familiar até R$ 3.200, com os juros mais baixos do
sistema;
Urbano 2 — de R$ 3.200,01 a R$ 5.000;
Urbano 3 — de R$ 5.000,01 a R$ 9.600, com teto de R$ 400 mil sobre o
valor de investimento.
O teto das Faixas 1 e 2 é tabela por município, e não um número único. Em
todas elas o MCMV tem juros menores e cota maior que o SBPE (90% com SAC, contra
80%), e a simulação confere o enquadramento para você. Fique atento a uma regra que
pega muita gente: sob recursos do FGTS o banco não financia piscina, área
gourmet nem deck — eles continuam custando, e o app mostra quanto fica por sua
conta.
Serve para reforma, ou só para construção nova?
O programa foi calibrado para construção, com o terreno
que já é seu ou comprando o lote no mesmo contrato. É onde o CUB e as linhas de
crédito da CAIXA se aplicam. Em reforma ele ajuda a estimar áreas e o fluxo de
caixa, mas o custo por m² de reforma tem outra natureza. Não confie nele para
isso.
Meu engenheiro já faz o orçamento. Para que isto?
Ele faz uma vez, para uma versão da planta,
e cobra por isso. Aqui você faz quantas versões quiser, a qualquer hora: tira
um quarto, muda o padrão do piso, estica o prazo, troca a modalidade do
financiamento, e vê o efeito em segundos. Os dois se complementam: o
orçamento analítico dele fecha o que este estima.
Isso substitui o projeto, o engenheiro e a ART?
Não, e é importante que fique claro. Você continua
precisando de projeto arquitetônico, projeto estrutural, ART/RRT e
responsável técnico, e o banco exige. O que muda é que você chega
nessa conversa sabendo o custo, o cronograma e o fluxo de caixa, em vez de
descobrir tudo depois.
E se eu não gostar?
Sete dias para pedir o dinheiro de volta, sem justificar.
É tempo de sobra para calcular a sua obra inteira e decidir com clareza.
