CUB: o que é, qual usar e o que ele não inclui

É a âncora mais confiável que existe para estimar custo de obra no Brasil — e a mais fácil de usar errado. Três escolhas dentro dele decidem se a sua estimativa começa certa ou já nasce 30% baixa.

O que o CUB é

O Custo Unitário Básico é publicado todo mês, até o dia 5, pelo Sinduscon de cada estado. Não é gentileza nem marketing: é obrigação legal, prevista no art. 54 da Lei 4.591/64, a mesma lei das incorporações.

E ele não é um orçamento. É a atualização mensal do preço de uma cesta congelada em 2006 pela NBR 12721: vinte e cinco materiais, pedreiro, servente, hora de engenheiro e betoneira. Cerca de 48% da cesta é material e 49% é mão de obra, esta já com os encargos sociais dentro.

Isso faz do CUB uma coisa muito boa e uma coisa muito limitada ao mesmo tempo. Muito boa porque é medida de verdade, coletada localmente, mês a mês, por quem constrói. Limitada porque a cesta é de 2006 e representa um projeto-padrão específico — e a sua casa não é ele.

Escolha 1: o projeto-padrão. R1, e não o «CUB médio»

A NBR 12721 define vários projetos-padrão. Para casa unifamiliar, o certo é o R1, que existe em três acabamentos:

• R1-B — baixo, projeto-padrão de 58,64 m²
• R1-N — normal, 106,44 m²
• R1-A — alto, 224,82 m²

O número que sai no jornal como «o CUB subiu para R$ X» quase nunca é R1. Costuma ser R8 — prédio de oito pavimentos, onde o custo se dilui em muitos apartamentos — ou uma média nacional. E ele vem 25% a 40% menor que o R1.

Começar por esse número é o erro mais caro e mais comum de todos: a estimativa nasce um terço abaixo, e a diferença só aparece quando a obra já está em pé.

Escolha 2: série cheia ou desonerada

Desde novembro de 2013 cada Sinduscon publica duas séries. A diferença entre elas é uma só: a desonerada não inclui os 20% de INSS patronal sobre a folha.

A desoneração foi criada para setores que puderam trocar a contribuição sobre a folha por uma sobre a receita. Pessoa física construindo a própria casa não está nesse regime. Se você contrata pedreiro direto, essa contribuição vai existir na sua obra — então a série correta para você é a normal, sem desoneração.

Historicamente a diferença entre as duas ficava em 4% a 5%. Em 2026 ela está menor, na casa de 2% a 2,5%, por causa da reoneração gradual da Lei 14.784/23, que zera a desoneração em 2028. É pouco — mas é pouco na direção de faltar dinheiro, e é grátis acertar.

Escolha 3: o estado, e não a média do Brasil

O CUB é estadual, e as diferenças são grandes: material tem frete, mão de obra tem mercado local. Usar o CUB de outro estado, ou uma média nacional, joga fora justamente a qualidade que o índice tem — ele é local por construção.

O que o CUB não inclui: o item 8.3.5

Esta é a parte que decide se a sua conta fecha. A própria norma lista o que está fora, e o aviso vem impresso em toda tabela mensal:

• fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes e rebaixamento de lençol freático;
• elevadores;
• equipamentos e instalações — ar-condicionado, aquecedores, bombas;
• playground, obras e serviços complementares;
• urbanização, recreação (inclusive piscinas) e ajardinamento;
• impostos, taxas e emolumentos;
• todos os projetos;
• remuneração do construtor e do incorporador;
• e o terreno.

Repare no tamanho dessa lista. Fundação, projetos e remuneração do construtor não são detalhes: somados, são uma fatia grande do que você vai efetivamente pagar. Um orçamento que multiplica área por CUB e para por aí está descrevendo menos da metade do problema.

Área equivalente: por que 100 m² podem custar como 80

A norma não trabalha com área construída bruta. Ela usa área equivalente: uma área virtual de custo igual ao da área padrão. Varanda, garagem e terraço custam menos por metro que um quarto, e a norma admite coeficientes médios «na falta das demonstrações necessárias»:

• área padrão coberta — 1,00
• varandas — 0,75 a 1,00
• garagem em subsolo — 0,50 a 0,75
• terraços e áreas descobertas sobre laje — 0,30 a 0,60
• piscinas — 0,50 a 0,75
• quintais, calçadas e jardins — 0,10 a 0,30

Uma casa de 100 m² cobertos mais 40 m² de varanda e garagem não custa como 140 m². Ela custa como algo em torno de 125 m² equivalentes — e é essa a área que multiplica o CUB.

O que a norma não tem, e o mercado usa

Vale dizer o que é norma e o que é prática, porque os dois costumam ser apresentados juntos como se tivessem o mesmo peso.

Coeficiente por função do cômodo não existe na NBR 12721. A norma diferencia área coberta de descoberta, não cozinha de quarto. Que um banheiro custe duas a três vezes um dormitório por m² é heurística de mercado, com respaldo qualitativo na literatura — é razoável e útil, mas não é norma, e quem apresenta isso deve dizer que não é.

Em resumo

• R1, não R8 nem média — e no acabamento que corresponde ao seu.
• Série sem desoneração, para obra de pessoa física.
• CUB do seu estado.
• Multiplique pela área equivalente, não pela bruta.
• E some por fora tudo o que o item 8.3.5 exclui — começando por fundação, projetos e remuneração do construtor.

Feito isso, você tem uma estimativa que merece confiança para decidir se o projeto cabe no bolso.