Financiamento de construção na CAIXA

Financiar a compra de um imóvel pronto e financiar a construção dele são produtos diferentes, com regras diferentes. Este texto é sobre o segundo — o que libera dinheiro por medição, contra obra que já foi feita.

A diferença que muda tudo

Na compra de um imóvel pronto, o banco paga o vendedor à vista, na assinatura, e você passa a dever. Na construção, não existe esse momento. O contrato é assinado, mas o dinheiro sai em parcelas, ao longo da obra, depois de o banco conferir o que já está de pé.

Isso tem uma consequência prática que pega quase todo mundo de surpresa: durante a obra, os juros incidem só sobre o saldo já liberado. É bom para o bolso. Mas também significa que quem paga o pedreiro do mês que ainda não foi medido é você.

As linhas, e as combinações

São cinco linhas de crédito para construir, e quase todas existem em duas formas — com o lote que já é seu, ou com o lote comprado dentro do mesmo contrato. Contando as combinações, dão nove modalidades:

• SBPE — o crédito imobiliário comum, funding da poupança. Sem limite de renda. É a linha que atende quem não se enquadra nas outras.
• Pró-Cotista — funding do FGTS, para quem é cotista. Juros menores que o SBPE, sem limite de renda, com teto de imóvel bem alto. Para renda perto do teto do MCMV, costuma bater a alternativa.
• MCMV Faixa Urbano 1 — renda familiar até R$ 3.200.
• MCMV Faixa Urbano 2 — renda de R$ 3.200,01 a R$ 5.000.
• MCMV Faixa Urbano 3 — renda de R$ 5.000,01 a R$ 9.600, com teto de imóvel de R$ 400 mil.

A única que não tem as duas formas é o Pró-Cotista, que existe só para quem já tem o terreno — daí nove, e não dez.

Nas modalidades de aquisição de terreno e construção, o lote é comprado dentro do contrato e pago na assinatura. Isso muda o fluxo de caixa do mês zero inteiro: o banco desembolsa o terreno de uma vez, e a obra segue no ritmo das medições.

Os números de renda e teto acima são os da Portaria MCID nº 333/2026. Faixa e teto são dado externo e mudam por portaria — confirme na CAIXA antes de fechar qualquer coisa.

Cota: quanto o banco financia

• SBPE e Pró-Cotista — até 80%.
• MCMV com SAC — até 90%.

Se o lote já é seu e está quitado, ele entra por outro caminho: como contrapartida. É o que costuma dispensar a entrada em dinheiro — o terreno faz o papel dela.

Prazo de obra, e o que ele obriga

O prazo de execução vai de 2 a 24 meses, prorrogável em caráter excepcional. E há uma regra do cronograma que passa despercebida: a última etapa tem de valer pelo menos 5% do total.

Essa última etapa é a retenção de 5% — um valor que o banco só libera depois da averbação da construção na matrícula. Ou seja: a obra termina, você se muda, e ainda falta receber uma parcela que depende de cartório.

As duas vistorias, e o mito das treze

Circula muito a ideia de que cada medição custa uma vistoria paga. Não é isso.

Para contratos a partir de 19/07/2021, há duas vistorias presenciais obrigatórias, aos 30% e aos 85% de evolução da obra. As demais medições são feitas por relatório fotográfico dentro do sistema. Uma obra de treze meses não tem treze vistorias presenciais — tem duas.

O ciclo do dinheiro, mês a mês

1. Você executa a etapa do mês.
2. Envia a medição, com o percentual executado.
3. O banco confere — por relatório, ou presencialmente nos dois marcos.
4. O crédito cai em torno de cinco dias úteis depois.

Repare no que esse ciclo implica: você sempre está um passo à frente do banco. Paga primeiro, recebe depois. É desse descompasso que nasce o problema de caixa que derruba obra com orçamento correto, e ele tem texto próprio.

Antecipação: existe, e é limitada

Há a possibilidade de antecipar até 20% do valor, limitada ao valor do terreno — e ela é incompatível com o uso do FGTS no mesmo contrato. É uma escolha, não um acúmulo.

O que o banco exige do projeto

Financiamento de construção não dispensa nada do que a obra já exigiria: projeto arquitetônico aprovado na prefeitura, projeto estrutural, ART ou RRT e responsável técnico. E há exigências construtivas — laje ou forro obrigatórios nos cômodos internos, por exemplo.

O cronograma físico-financeiro entregue ao banco é documento contratual, não formalidade. É contra ele que cada medição é conferida.

Antes de ir ao banco

• Saiba a sua renda familiar bruta, que define a faixa e a linha.
• Saiba se o lote já é seu e está quitado — isso decide entre as duas formas de cada linha e pode dispensar a entrada.
• Tenha o custo da obra estimado com método, e não chutado (como se estima).
• Leve o prazo que você consegue cumprir, e não o mais curto possível: prazo apertado é o que faz etapa atrasar e liberação travar.

Chegar sabendo a cota, o prazo e a parcela muda a conversa: em vez de receber uma simulação e torcer, você confere a que recebeu contra a que já tinha feito.