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Obra sim, Surpresa não.

A obra não para por falta de dinheiro. Para por falta de plano.

Desenhe a planta e veja o preço mudar a cada parede que você arrasta. Depois, simule o financiamento, ajuste o cronograma e leia o fluxo de caixa mês a mês, para descobrir se o dinheiro sobra ou acaba no meio da obra. Tudo enquanto ainda dá para mudar com um clique, e não com uma marreta.

Quero fazer o plano da minha obra

Acesso imediato · 7 dias de garantia · sem mensalidade

Ninguém começa uma obra achando que vai parar

E, ainda assim, para. Quase sempre por um destes quatro motivos.

01

A planta dos sonhos não cabe no orçamento

Esta é a mais cara e a mais silenciosa. Paga-se o projeto, encanta-se com o desenho, e o preço da casa só aparece no orçamento, quando mudar já custa dinheiro de verdade.

02

O financiamento não cresce com a obra

Assina-se o contrato sem saber quanto a obra vai custar, e a conta cresce no meio do caminho. Só que o banco não completa: a CAIXA veda valor complementar ao financiamento original, mesmo com o projeto alterado. O que faltar sai do seu bolso.

03

O banco trava a liberação

A vistoria mede o percentual executado e libera de acordo com ele. Atrasou a etapa, não liberou. Não liberou, atrasou mais. A espiral começa por não saber quanto era para estar pronto naquele mês.

04

O dinheiro acaba no meio

Repare: no meio, não no fim. O orçamento pode fechar no papel e o caixa quebrar no mês 14, porque o banco libera depois da medição e o gasto vem antes dela.

E se o preço aparecesse enquanto você desenha?

Desenhe a casa dos sonhos. Com os pés no chão.

No ObraSim, você escolhe: informe a área construída e o padrão de acabamento, detalhe cômodo por cômodo ou desenhe a planta humanizada, com pisos, portas, janelas e móveis, e o custo aparece a cada parede, na hora.

0m² cobertos no exemplo
0m², tudo incluído
0meses de fluxo
0projetos em paralelo
Arrastou a parede? O custo já mudou.
ObraR$ 0
FinanciadoR$ 0
Menor saldoR$ 0
Custo finalR$ 0

Planta e números reais, exportados do próprio programa. Role ou arraste a planta para ver o restante.

Um designer de planta de verdade, de olho no custo

  • Planta humanizada. Pisos com textura, portas e janelas nas paredes, e mais de 210 móveis em escala para ver se a cama cabe antes de a parede subir.
  • Custo por cômodo. Você descobre que o banheiro custa duas vezes o quarto por m², e decide com essa informação na mão.
  • Até 3 pavimentos: desenhe da casa térrea ao triplex, sem complicação.
  • Ou só as áreas. Já tem o projeto? Digite a área de cada cômodo, ajuste os detalhes e pronto. Os dois caminhos chegam ao mesmo número.
demonstração

Experimente agora: mova uma parede e veja o custo mudar

Uma amostra simplificada do editor completo, mas que já permite entender o conceito. Arraste um cômodo para mover. Puxe o canto para mudar o tamanho.

Padrão de acabamento
Custo estimado da obra
R$ 0
Área construída0 m²
Por m² construídoR$ 0
Financiamento estimadoR$ 0
Custo por cômodo

    Estimativa de vitrine, calibrada no projeto do exemplo (165,6 m² por R$ 659.131, usando CUB Sinduscon-MG), com o coeficiente de cada tipo de cômodo. O m² muda com a casa: numa planta pequena como esta, a cozinha e o banheiro pesam mais que no exemplo, que tem garagem e área coberta grandes e sai a R$ 3.979 o m².

    Quero fazer o plano da minha obra
    Sua obra, personalizada

    Do piso à piscina, cada escolha entra na conta

    Escolha e veja o custo mudar na hora. Cada preço de referência pode ser trocado pelo seu.

    Dentro da casa

    • 12opçõesPisos da cerâmica ao assoalho de madeira
    • 5opçõesForros do PVC à madeira
    • 9opçõesFachadas da pintura à pedra natural
    • 6opçõesEsquadrias do ferro à madeira maciça

    Fora da casa

    • Piscina fibra, vinil ou concreto
    • Deck o piso da área de lazer
    • Muro alvenaria, misto ou pré-moldado
    • Cobertura externa policarbonato, metal ou madeira
    • Área gourmet do básico ao premium
    • Pisos externos concreto, cerâmica ou paver

    E isso não é tudo

    Há ainda configurações de: terreno & topografia; estrutura, fundação & cobertura; mercado e região (logística, mão de obra local, forma de contratação); extras e encargos (projetos, taxas, ligações, INSS e retenção); composição por etapa (material e mão de obra em cada macro-etapa) e BDI do construtor (taxa simples ou a fórmula decomposta do TCU).

    Custo real

    O m² do CUB não é o m² da sua obra

    O CUB é o preço do m² de uma casa de referência, e a norma que o define, a NBR 12.721, deixa uma lista de gastos de fora. Quem multiplica o CUB pela área esquece justamente esses, e descobre a diferença quando a obra já começou.

    Fora do CUB, e dentro da conta

    • Fundação e terreno: a fundação, que depende do solo, e o movimento de terra e o muro de arrimo do lote em desnível
    • Projetos e aprovação: arquitetônico, estrutural com ART/RRT, elétrico e hidrossanitário, e o alvará
    • Contratação do financiamento: a tarifa de avaliação, o seguro, o registro do contrato e as vistorias da CAIXA
    • Impostos e cartório: o INSS da obra, o ISS, o habite-se, a averbação e as certidões, e o ITBI do lote comprado
    • Ligações e área externa: a taxa da água, o esgoto ou a fossa, o muro e o portão, o jardim, a piscina e a área gourmet
    • Ar-condicionado, energia solar e marcenaria, que a casa do CUB não tem
    • Quem executa e a reserva: a remuneração do construtor e uma reserva para imprevistos

    A lista já vem pronta, uma linha por gasto, cada uma com a sugestão de quanto lançar e de onde ela vem, e você aceita ou troca pelo seu. O que o CUB já paga, como a sondagem do solo e o padrão de entrada de energia, aparece marcado, para não entrar duas vezes.

    CUB R$ 3.083 Seu custo por m² R$ 3.979 com tudo incluído, no projeto do exemplo

    É o custo total da obra dividido pela área construída: a casa, a fundação, os extras, a área externa, a remuneração de quem executa e a reserva. A calculadora o mostra ao lado do CUB do seu padrão, com quanto a sua obra passa dele.

    Saber se e quando o dinheiro acaba faz toda a diferença

    O orçamento fecha. O caixa, não. O banco libera depois da vistoria, e o empreiteiro recebe antes dela. Esta é a conta que quase ninguém faz, e é a que decide se a obra termina ou avança.

    Dinheiro em caixa, mês a mês

    A linha não pode cruzar o zero. Nesta simulação ela cruza, e não no fim, como quase todo mundo espera.

    Mês 7: −R$ 65.570. O buraco desta obra não está no fim: o caixa fica negativo do terceiro ao oitavo mês. Descobrir isso antes custa um ajuste no cronograma. Descobrir durante custa a obra parada.
    Com o prazo ajustado: R$ 10.008 no mês 9. O painel Prazo e caixa mexeu no cronograma dentro da régua de medição da CAIXA e sem mudar um real do orçamento, e o saldo não desce da folga de R$ 10 mil. A obra termina um mês depois, e o custo final sobe R$ 6.632, de juros de obra e reajuste do INCC.

    Você tem o dinheiro da obra. Mas tem o caixa?

    O total pode caber no bolso e o mês não caber. Quando o saldo em mãos desce da folga que você quer manter, o painel Prazo e caixa mexe no cronograma para isso não acontecer: adia o que tem folga, divide a equipe onde o mês pesa e muda a data da encomenda das esquadrias. Tudo dentro da régua de medição da CAIXA e sem mudar um real do orçamento.

    Você vê o antes e o depois, com o que cada escolha custa em juros e em tempo: o aluguel que você informar e a diária da equipe sem frente de serviço. Quando nenhum ajuste fecha, a tela diz quanto falta e até que mês. Com a obra andando, ele replaneja só o que ainda não começou. Se o caixa sobra, o mesmo painel mostra quanto custa encurtar a obra.

    Cronograma calculado, e conferido com obras reais

    O prazo sai de uma rede de atividades: cada serviço com as etapas que vêm antes dele, as esperas técnicas que não encolhem e a duração que a sua equipe consegue fazer. Conferida com três casas medidas, ela mostra o caminho crítico, o gargalo de equipe e o mês em que cada compra sob medida tem de ser paga.

    Saiba o enquadramento antes de conversar com o banco

    Nove combinações: construir no terreno que já é seu, com SBPE, Pró-Cotista ou MCMV nas Faixas Urbano 1, 2 e 3; ou comprar o lote dentro do mesmo contrato, com SBPE ou com as três faixas do MCMV. Em cada uma, a simulação mostra a cota, o prazo pela sua idade, SAC ou Price, o FGTS, a renda mínima e os tetos que valem. Você chega à agência sabendo se passa, e por quanto.

    Quero fazer o plano da minha obra
    Novo

    Um especialista em obra para conversar, a qualquer hora

    A quem você pergunta às 11 da noite sobre a quantidade de material que precisa comprar amanhã de manhã?

    Você

    O pedreiro pediu 800 blocos de 9×19×19 para amanhã cedo. São 35 m² de parede. Confere? E quantas horas de pedreiro isso dá?

    IA especialista ObraSim

    Não confere. O SINAPI dá 27,06 blocos por m² para esse bloco, já com as perdas da composição: para 35 m², 947 blocos. Faltam quase cento e cinquenta. E confira se os 35 m² já descontam portas e janelas.

    Mão de obra, pela mesma composição: 1,61 h de pedreiro por m², ou 56 horas para esses 35 m². E mais 28 horas de servente.

    data-base SINAPI 09/2026

    Obra e construção
    • Quantos blocos vão em cada m² de alvenaria?
    • Quando posso tirar o escoramento da laje?
    • Que traço de concreto vai no contrapiso?
    • O meu solo pede sapata ou radier?

    Financiamento
    • O que a CAIXA exige para liberar a primeira medição?
    • Quanto fica retido até a averbação?
    • Por que a vistoria mediu menos do que eu esperava?

    Tributação e encargos
    • Como se calcula o INSS da obra por aferição?
    • Preciso de CNO? E o que vai na DCTFWeb?
    • A empreiteira tem de reter 11%? E o ISS?
    • Que imposto da obra chega como boleto no fim?

    Normas e documentos
    • O que a NBR pede na elétrica, na hidráulica e no concreto?
    • Que documentos o cartório exige na averbação?
    • Quem assina cada documento?

    De onde vem cada resposta

    • Uma base fechada, e não a internet. São 50 documentos escritos e conferidos para este produto, do terreno à instalação elétrica.
    • Números oficiais, e não lembrados. As 10.169 composições do SINAPI entram como dado: o coeficiente sai do arquivo, e não da memória do modelo.
    • Quando não sabe, diz que não sabe. E essa pergunta não custa crédito.
    • Cada número com a data-base. Preço e regra de obra envelhecem, e a resposta diz de quando é.

    O que ele não faz: substituir o engenheiro, nem dar laudo. Serve para você decidir, e para chegar informado na conversa técnica.

    O que vem junto

    Não é uma calculadora. É a simulação completa da obra.

    Do terreno ao último mês do financiamento, tudo no mesmo lugar e no mesmo plano: o lote que você já tem ou o que ainda vai comprar, a obra e o dinheiro.

    Quero fazer o plano da minha obra
    Quem já usou

    O que dizem

    ★★★★★

    “Desenhar a casa perfeita e ver que ela não cabia no bolso doeu, mas foi o que me salvou. Enxuguei 30 m² antes de contratar o projeto, e quando recebi o orçamento, as contas fecharam.”

    Retrato de Fernando Scheidt
    Fernando ScheidtFlorianópolis · obra de 230 m²
    ★★★★★

    “A paz de espírito de antecipar o futuro não tem preço. Vi que o dinheiro faltaria lá no mês 12, mudei o planejamento de 16 para 18 meses e passei pela obra sem passar sufoco financeiro.”

    Retrato de Matheus Lima
    Matheus LimaSão Paulo · obra de 145 m²
    ★★★★★

    “Recebi a simulação do correspondente da Caixa e fiquei bastante feliz ao ver que as parcelas eram exatamente o que o Obrasim já tinha me mostrado.”

    Retrato de Júlia Andrade
    Júlia AndradeBelo Horizonte · obra de 180 m²
    O que tem dentro

    Oito produtos num só.

    Isso é o que cada parte valeria se fosse vendida separadamente. O especialista é a oitava, e entrou sem mexer no total.

    Designer de planta humanizadadesenho por parede, até 3 pavimentos, mais de 210 móveis e 140 texturas de piso em escala, portas e janelas com material, e o custo mudando a cada arrastoR$ 447
    Custo da obra pelo CUB do seu estado16 estados com valor de fonte conferida, coeficiente por tipo de cômodo, memorial de acabamento e os fatores de padrão, sistema construtivo e praçaR$ 247
    Financiamento CAIXA nas nove modalidadesSBPE, Pró-Cotista e as três faixas urbanas do MCMV, com o terreno que já é seu ou comprado junto: cota, teto, renda mínima, enquadramento e a parcela em SAC ou PriceR$ 397
    Especialista em obra para tirar dúvidasconversa sobre obra, financiamento, tributação e normas, lendo uma base fechada de 50 documentos e as 10.169 composições oficiais do SINAPI, com a data-base de cada númeroR$ 397
    Cronograma e fluxo de caixa mês a mêsrede de atividades com o caminho crítico, retenção, defasagem da liberação, reajuste pelo INCC e o mês exato em que o dinheiro acabaR$ 197
    PCI da CAIXA pronta para transcreveros 20 serviços com a faixa aceitável de cada um, o cronograma declarado dentro da banda oficial, e o relatório em PDF na ordem das linhas da planilhaR$ 147
    Extras, encargos e tributos com a fonte à vista24 despesas com valor sugerido e a origem de cada número, INSS da obra por aferição indireta e BDI decomposto pelo Acórdão do TCUR$ 97
    Acompanhamento, curva ABC e relatóriogasto real contra o planejado mês a mês, o que pesa na obra, e o relatório da obra em PDF, com até 3 projetos em paraleloR$ 68
    Custo total, somando as oito partesR$ 1.997
    Mas espere

    Estamos com uma promoção por tempo limitado. Repare na tabela acima: R$ 447 é o preço de uma das oito partes. Na promoção, esse é o preço das oito.

    promoção
    Preço de tabelaR$ 1.997
    na promoção, por
    R$447
    à vista, no Pix ou no cartão

    ou parcelado em até 12x

    R$ 1,22 por dia numa obra de um ano · cerca de um saco de cimento por mês
    • Designer de planta humanizada com custo ao vivo, até 3 pavimentos
    • Custo pela planta ou pela área, com o CUB do seu estado
    • Simulador do financiamento CAIXA nas nove modalidades, com as três faixas do MCMV e a compra do terreno junto com a obra, e fluxo de caixa mês a mês
    • Área externa, memorial, cronograma, curva ABC e acompanhamento
    • Até 3 projetos em paralelo e o relatório da obra em PDF, com a planta
    • Tire suas dúvidas com IA sobre a base técnica de 50 documentos e o SINAPI oficial, com créditos inclusos
    • Atualizações do programa incluídas

    Errar o orçamento em 5 % numa casa de R$ 500 mil custa R$ 25 mil. As oito partes somam R$ 1.997, e hoje saem por R$ 447.

    Quero fazer o plano da minha obra

    Acesso imediato · 7 dias de garantia · sem mensalidade

    7 dias de garantia incondicional. Entre, use, calcule a sua obra inteira. Se não servir, você pede o dinheiro de volta e pronto. Sem formulário, sem pergunta e sem “deixa eu te oferecer um desconto”.

    Quanto custa

    Compare com o que você ia gastar de qualquer jeito

    Já com o preço da promoção: R$ 447 pelas oito partes.

    Orçamento com engenheiro, para uma versão da plantaR$ 1.500 a 3.000
    Refazer o projeto porque não coube no bolsoR$ 4.000 a 15.000
    Obra parada 6 meses: aluguel, juros, reajuste e perda de materialR$ 50.000 +
    ObraSim, quantas versões você quiserR$ 447

    Perguntas que todo mundo faz

    Isso é uma planilha?

    Não. O ObraSim é um site: abre no navegador do computador ou do celular, sem instalar nada, e faz a simulação completa da obra. Uma planilha só multiplica o que você digita, e as quantidades e os preços precisam vir de você. Aqui você desenha a planta, ou informa as áreas, e o ObraSim faz o resto:

    • calcula o custo pelo CUB do Sinduscon do seu estado, cômodo por cômodo, e refaz a conta a cada parede que você arrasta;
    • põe na conta o que o CUB não cobre, da fundação ao cartório, e mostra o custo por m² real da sua obra;
    • monta o cronograma por uma rede de atividades e, com ele, o fluxo de caixa mês a mês, com a medição e a liberação do banco;
    • simula as nove modalidades da CAIXA e confere o enquadramento;
    • quando o caixa aperta, ajusta o cronograma para ele fechar, ou diz quanto falta e até que mês;
    • e responde às suas dúvidas de obra com uma IA que lê uma base técnica fechada.

    A planilha que o banco pede, a PCI da CAIXA, sai pronta para você transcrever. Uma planilha soma o que você já sabe; o ObraSim mostra o que você ainda não sabe, enquanto ainda dá para mudar.

    Isso substitui o projeto, o engenheiro e a ART?

    Não, e é importante que fique claro. Você continua precisando de projeto arquitetônico, projeto estrutural, ART/RRT e responsável técnico, e o banco exige. O que muda é que você chega nessa conversa sabendo o custo, o cronograma e o fluxo de caixa, em vez de descobrir tudo depois.

    Meu engenheiro já faz o orçamento. Para que isto?

    Ele faz uma vez, para uma versão da planta, e cobra por isso. Aqui você faz quantas versões quiser, a qualquer hora: tira um quarto, muda o padrão do piso, estica o prazo, troca a modalidade do financiamento, e vê o efeito em segundos. Os dois se complementam: o orçamento analítico dele fecha o que este estima.

    Os números são confiáveis?

    A conta é ancorada no CUB do Sinduscon e nas regras da cartilha Habitação PF da CAIXA, e cada premissa aparece marcada pela sua confiança: fonte, estimativa ou arbítrio. Você vê de onde veio cada número e pode trocar qualquer um.

    É uma estimativa paramétrica, não um orçamento analítico item a item. Serve para decidir, planejar e conversar com o banco. Não serve para contratar empreiteiro por preço fechado.

    A IA de dúvidas inventa resposta, como as outras?

    É a pergunta certa. Uma IA de uso geral foi treinada na internet inteira e, quando não sabe, preenche a lacuna com algo plausível, no mesmo tom de quando sabe. Em obra isso não é um erro de texto: é um traço a mais na parede, um vergalhão a menos, uma medição que o banco recusa.

    Esta funciona ao contrário, por três decisões de projeto:

    • Base fechada. Ela só enxerga 50 documentos escritos e conferidos para este produto, do terreno à instalação elétrica, com NBR, CUB e cartilha da CAIXA. Mais as 10.169 composições do SINAPI, a tabela oficial que a própria CAIXA usa para medir obra. Nada de fórum nem de blog de loja.
    • Quando não sabe, diz que não sabe. Se o assunto não está na base, a resposta é «isso não está na base», e essa pergunta não custa crédito. Preferimos calar a inventar.
    • Cada número com a data-base. Preço e regra de obra envelhecem, e a resposta diz de quando é o que está dizendo.

    O que ela não faz: substituir o engenheiro, nem dar laudo. É a mesma régua do resto do programa: serve para você decidir e para chegar informado na conversa técnica.

    Preciso instalar alguma coisa? Funciona no celular?

    Nada para instalar: abre no navegador. Funciona no celular, mas é recomendado que a edição da planta seja feita em um computador ou tablet, para melhor conforto e facilidade de visualização.

    Ainda não tenho o terreno. Serve para mim?

    Serve. Há duas modalidades em que o lote é comprado dentro do mesmo contrato — no SBPE e no MCMV — e a simulação mostra o desembolso do terreno no mês zero: quanto o banco paga na assinatura, quanto sai do seu bolso naquele dia e como isso muda o fluxo de caixa de toda a obra. Se você já tem o lote quitado, ele entra por outro caminho: como contrapartida, e é o que pode dispensar a entrada.

    Dá para simular o Minha Casa Minha Vida?

    Dá, nas três faixas urbanas, com o terreno que já é seu ou comprado junto — são seis das nove modalidades:

    • Urbano 1 — renda familiar até R$ 3.200, com os juros mais baixos do sistema;
    • Urbano 2 — de R$ 3.200,01 a R$ 5.000;
    • Urbano 3 — de R$ 5.000,01 a R$ 9.600, com teto de R$ 400 mil sobre o valor de investimento.

    O teto das Faixas 1 e 2 é tabela por município, e não um número único. Em todas elas o MCMV tem juros menores e cota maior que o SBPE (90% com SAC, contra 80%), e a simulação confere o enquadramento para você. Fique atento a uma regra que pega muita gente: sob recursos do FGTS o banco não financia piscina, área gourmet nem deck — eles continuam custando, e o app mostra quanto fica por sua conta.

    Serve para reforma, ou só para construção nova?

    O programa foi calibrado para construção, com o terreno que já é seu ou comprando o lote no mesmo contrato. É onde o CUB e as linhas de crédito da CAIXA se aplicam. Em reforma ele ajuda a estimar áreas e o fluxo de caixa, mas o custo por m² de reforma tem outra natureza. Não confie nele para isso.

    E se eu não gostar?

    Sete dias para pedir o dinheiro de volta, sem justificar. É tempo de sobra para calcular a sua obra inteira e decidir com clareza.

    Obra sim, surpresa não.

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